亚洲综合在线播放_久久视频免费在线_久久久黄色av_亚洲免费视频一区

      隨著國內城市以“核心城市”向外拓展的“二次城市化”同時，人口“數量紅利”也開始轉向“質量紅利”。城市綜合體的新命題是什么呢?

  一個好的商業地產項目的開發是需要在定位、概念規劃建筑設計、物業運營每個階段都有理性的分析和落地策略。

  商業地產開發目的是用以經營性為主還是銷售性為主?但無論那種定位策略，其最終都離不開產業(業態組合適對銷)、物業(規劃布置合理)、營業(運營適應性持續)，這樣商業地產才有價值的可持續。

 一、項目周邊交通、規劃功能、客流分析

  商業項目周邊的交通資源、功能業態以及客流資源是其最基本的設計條件，也即先研究：車從哪里來、什么人會來、人從哪里來、人來干什么的問題。這也是設計商業外部動線的初始條件，是商業外部屬性、功能分區的條件。我們稱之為設計外部三點三線與空間。

  所謂三點三線是客流集散點、物流集散點、車流集散點以及與之對應的動線關系，而外部空間設計是解決不同的商業性能屬性和空間場所屬性問題。比如大型主干道路適宜于大體量商業空間，同時也需要昭示性的商業立面，而小型的道路條件往往適宜于情景化的商業空間，如果有外部景觀資源，所對應的商業空間也應該特別針對性設計。

  二、項目功能解析

  體驗化的轉變

  ——從身體的物理性體驗向文化和精神層面的體驗轉變

  項目擬建約十萬方的體量規模，包括綜合商業MALL和街區商業，按人均0.8-1.2平米測算，本項目應為祥光新城的核心商業圈。

  不管是MALL還是街區，其商業設計同樣離不開業態性質、空間動線、運營適應性三個問題。即使是用于銷售型的物業，也應該符合這些基本原則的合理性。不少開發商立項時，只有一個訴求——就是“商鋪全賣回現金”。銷售型商鋪通常會切割成小單元以求“總價低、好去化”，尤其是全銷型，沒有規劃運營時的蓄客類主力店、次主力店，清一色的小商鋪往往好賣不好經營。建成后坪效低下，無法解決“蓄客”(招攬顧客流量)商鋪與“蓄金”(高租金招財)商鋪的組合，業態組合難、商家經營不持續，最后慘淡蕭條、人去樓空，最終也無法體現商業的真正價值。

  運營利好是商業的本質核心。不管是經營為主，還是銷售為主，是MALL或是街區等空間形式，也同樣應考慮在未來招商經營利好為原則，對“蓄客”商鋪與“蓄金”商鋪的有效搭配，形成不同屬性的業態規劃。

  主題化、新業態是定制商業的訴求。

  沒有特點特色的商業是沒有競爭力的。項目通過商業自持商業MALL和街區之間組合，錯位互動。同時以商業IP主題化、文化體驗作為商業空間的設計主題，形成新城商業中心的特色。

 三、MALL平面規劃

  商業MALL總體地上體量4-5萬平米。如此中等規模的商業中心，如果按完全集中化設計的方法，會缺少新城屬性的體驗感，所以在不同的方案嘗試中，我們最終推薦的是體驗化、情境化與集中空間的結合形式，即：采用集中MALL、情景BLOCK圍合中心商業庭院的空間組合。以形成低集人口密度、近郊新城的特色商業形態。提倡慢生活、情感化的商業體驗。

  在臨東側光明大道、南面祥光路設計集中而昭示性強的立面形態，也是商業MALL的城市性表達面。西側靠近中興廣場處設置以餐飲等休閑主力店為業態的情景BLOCK，結合每層的甲板綠色休閑平臺，形成外部廣場人流與內部商業內庭的充分互動和交流。北側具備昭示性、人流量均較弱的特性，規劃設計以超市、兒童游樂等生活型主力店的形式空間，形成帶動東南側金銀鋪的商業動線。同時北側也是主要服務性動線的落位空間。

  外部人流集散點：

  西街角的入口廣場、西側通透可穿越的情景廣場、中心中庭廣場。過大的廣場會削弱步行通達性和消費沖動，而過小的廣場又不能解決集散和引導作用，廣場的尺度也是設計應充分考量的問題，應在高寬比、視覺距離和空間性能之間形成良好的匹配。

  車流集散點：

  以近北側三個面的三個車行出入(實施中可分進出口單控)，以避免來店的排隊、出店的擁擠狀況。物流集散點：結合主力店以MALL的北面為主。

  在形態上采用傳統和現代結合的手法，街道空間主次結合、寬窄結合、收放結合，以利于不同業態的組合運營，也擁有特色鮮明的商業空間屬性。